Louer en meublé de tourisme : un régime fiscal à part
Mettre un logement en location de courte durée — le fameux modèle « Airbnb » — attire de plus en plus de particuliers. Mais côté fiscalité, le meublé de tourisme obéit à des règles précises, nettement durcies par la loi du 19 novembre 2024 (dite « loi Le Meur »). Voici ce qu'il faut savoir pour déclarer correctement vos revenus en 2026, sans mauvaise surprise.
Premier réflexe : les loyers d'une location meublée ne sont pas des revenus fonciers. Ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et, sous conditions, du régime micro-BIC — le pendant « location » de la micro-entreprise.
Classé ou non classé : l'écart d'abattement qui change tout
Au régime micro-BIC, vous n'êtes pas imposé sur la totalité de vos recettes : un abattement forfaitaire est appliqué pour couvrir vos charges, et vous êtes imposé sur le reste. Depuis les revenus 2025 (déclarés en 2026), cet abattement dépend du classement de votre logement :
- Meublé de tourisme non classé : abattement de 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes annuelles.
- Meublé de tourisme classé (ou chambre d'hôtes) : abattement de 50 %, dans la limite de 77 700 € de recettes annuelles.
La différence est loin d'être anecdotique. Avant la réforme, un meublé non classé bénéficiait d'un abattement de 50 % jusqu'à 77 700 €, et un meublé classé de 71 % jusqu'à 188 700 €. La loi Le Meur a donc sensiblement resserré l'avantage, en particulier pour les locations non classées.
Un exemple chiffré
Imaginons que vous louiez un studio en meublé de tourisme et que vous encaissiez 12 000 € de recettes sur l'année :
- Logement non classé (abattement 30 %) : votre bénéfice imposable est de 12 000 − 30 % = 8 400 €.
- Logement classé (abattement 50 %) : votre bénéfice imposable tombe à 12 000 − 50 % = 6 000 €.
Soit 2 400 € de base imposable en moins grâce au classement. Pour un foyer imposé à une tranche marginale de 30 %, cela représente environ 720 € d'impôt sur le revenu économisés, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 %) calculés sur cette même base. Faire classer son logement peut donc être très rentable.
Le seuil des 23 000 € : cotisations sociales ou pas ?
C'est le point que beaucoup de loueurs découvrent trop tard. Tant que vos recettes annuelles de location de courte durée restent inférieures ou égales à 23 000 €, l'activité est considérée comme relevant de la gestion de votre patrimoine privé : vous ne payez pas de cotisations sociales à l'URSSAF, uniquement les prélèvements sociaux (17,2 %) sur vos bénéfices.
En revanche, dès que vos recettes de meublé de tourisme dépassent 23 000 €, vous entrez dans le champ des cotisations sociales des travailleurs indépendants. C'est un changement de dimension : affiliation, cotisations calculées sur le bénéfice, obligations déclaratives renforcées. À anticiper absolument si votre activité monte en puissance.
Vos obligations quand vous démarrez
Même pour quelques semaines de location, vous devez déclarer votre activité. Concrètement :
- Inscrivez-vous sur le guichet unique des formalités des entreprises (INPI) dans les 15 jours suivant le premier jour de location. Cette démarche est gratuite.
- Vous obtenez alors un numéro SIRET, à reporter sur votre déclaration de revenus.
- Selon votre commune, une déclaration en mairie (voire une autorisation de changement d'usage) peut être exigée pour la location de courte durée. Renseignez-vous avant de publier votre annonce.
- Vous pouvez être redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE) : la situation dépend du logement et de son usage. En cas de doute, interrogez le service des impôts des entreprises.
Micro-BIC ou régime réel : comment choisir ?
Le micro-BIC est simple : un abattement forfaitaire, aucune comptabilité lourde. Mais si vos charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, amortissement du bien et du mobilier) dépassent l'abattement, le régime réel peut se révéler bien plus avantageux — c'est souvent le cas pour un investissement financé à crédit.
Attention aux plafonds : au-delà de 15 000 € de recettes pour un meublé non classé (ou 77 700 € pour un classé), le régime réel s'applique de toute façon. Pour arbitrer, comparez votre abattement forfaitaire à vos charges réelles, ou faites le point avec notre guide pour choisir son régime fiscal en micro-entreprise.
Et la TVA ?
En principe, la location de logements meublés est exonérée de TVA. Elle peut toutefois y être soumise si vous proposez des prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture de linge, accueil de la clientèle). Si votre activité s'en rapproche, vérifiez votre situation au regard des seuils de franchise de TVA, qui ont évolué. Dans le doute, un rendez-vous au service des impôts vous évitera une régularisation.
À retenir
- Les revenus d'un meublé de tourisme sont des BIC, déclarés au régime micro-BIC ou réel.
- Abattement micro-BIC 2026 : 30 % (non classé, plafond 15 000 €) ou 50 % (classé, plafond 77 700 €).
- Faire classer votre logement fait grimper l'abattement de 30 % à 50 % : un vrai levier fiscal.
- Sous 23 000 € de recettes : pas de cotisations sociales, seulement les prélèvements sociaux (17,2 %).
- Déclaration obligatoire au guichet unique sous 15 jours, avec obtention d'un SIRET.
Pour aller plus loin, consultez nos guides sur les charges en micro-entreprise et la TVA en micro-entreprise.
